别贸然验房收房!先搞清楚《竣工验收备案表》再说!

作为广大刚需一族,相信你跟研叔一样,从接到开发商收房通知书那一刻起,小心脏是既兴奋又忐忑。

收房流程是啥样的?那天貌似请不了假,可以改天再去收房吗?听说会有各种毛病啊,要不要请个专业验房师去?……

研叔在搜索相关资料时,发现很多文章对查看两书一表都是一笔带过,具体细节也语焉不详。两书好说,因为收房的时候开发商会给我们;但这个《竣工验收备案表》大家往往不那么重视,熟不知这个表才是收房关键中的关键!这里,研叔把自己查找到的资料进行了汇总、整理,分享给需要的你。

《竣工验收备案表》有多重要?

一言以蔽之,对于我们广大购房者来说,没有这个表,就办不了不动产证

研叔找到一篇疑似某律师事务所为开发商提供法律咨询所写的分析报告[1](原文链接附后),里面提到:

成都市商品房买卖合同示范文本第十一条“交付条件”第二款第1项商品房交付应当符合下列条件:“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表”……应当提醒注意的是,如将示范合同文本中上述交付条件修改为“建设工程主体经过五方验收合格”,在办理商品房网上签约手续中可能面临不予办理的风险,建议在事前与房产管理部门进行充分沟通。

如果开发商交付的商品住宅未能取得竣工验收备案证明书,其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷;而且竣工验收备案证明书直接关系到房产证的办理,一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表,房产证则始终无法办理。购房者完全可以建设单位未取得竣工备案证明书为由,主张商品房存在质量瑕疵,要求建设单位承担相应的赔偿责任,建设单位面临着诉讼风险。

《竣工验收备案表》长啥样?

各地区的竣工验收备案表可能形式不一样,有的地方甚至还有专门的网站可以查询备案表编号以及相关信息!

别贸然验房收房!先搞清楚《竣工验收备案表》再说!插图
别贸然验房收房!先搞清楚《竣工验收备案表》再说!插图(1)

研叔希望你购买的楼盘不要搞那么多事,爽爽快快的把《竣工验收备案表》大方展示出来,那么我们和开发商都皆大欢喜,该验房验房,该收房收房。但林子大了,总会有一些坏鸟,不按常理出牌!

所以问题来了,

没有《竣工验收备案表》的情况下,到底能不能收房?

你可能会说,研叔你这不废话吗?你上面说了没有《竣工验收备案表》,连房产证都办不了,那我还去收个鬼的房啊!肯定要开发商把备案表办下来后,我再去收房啊!

这么说,对,也不对!因为这里面有很多种情况,各有各的门道!

研叔这里参考房产律师徐斌在知乎的回答[2]做了如下梳理,因为原文太长,所以直接丢结论。(原文链接附后)

房子如果有质量问题,你可能考虑的不是收房,而是退房。

当今世道,很多时候房子要靠抢才买的到。相较于退不退房的糟心,你可能更担心退了房后还能不能上车,能不能买到其他房子。但研叔还是建议你慎重考虑,如果是房子的质量问题影响了开发商到政府备案,那这里面要看:一是质量问题有多严重,是否影响后期居住;二是开发商和相关部门之间的沟通处理是否到位,到底什么时候能拿到备案表,这样才不至于拖很久都没办法给房子办理房本。这里面还有一个心理问题,因为即使后期通过修补解决了,住在这个房子里很可能心里会非常膈应。

如果没有这些问题,那研叔恭喜你!这个房子要了,接下来就是什么时候收房的问题。

收了房≠不等于≠房子质量问题以后全部由自己来承担。

这个问题估计是困扰很多人去不去收房的关键问题,因为很多文章都写的一旦收了房,房子以后有什么问题就要自己来承担!但徐斌律师明确指出:

收房主要影响的就是逾期交房的违约金,如果房子缩水了,混凝土质量不合格了,这些各有各的赔偿,互相不会冲突,不是你一收房就所有的权利都放弃。

此外,两书一表其中的一书即《住宅质量保证书》中,也会明确写清楚保修事项。

合同里写了不收房等于违约,开发商还要反过来找我们购房人要赔偿金?

很多时候我们买房根本没机会去仔细看合同,就是抢抢抢——签字交钱——买买买。回过头来要收房了,发现合同里竟然约定不收房等于违约!真是个bug级存在!

不要怕!徐斌律师说:

法律上违约金一般都要和实际损失挂钩,合同法司法解释支持违约方请求酌情降低违约金,以不高于实际损失的130%为标准。其实业主入住与否对开发商根本没有损失,既然损失为零,零的130%也还是个零。”

除了上面的因素外,收不收房,还取决于你是否看中违约金。

大多数情况下,实际交房的时间会晚于合同约定的交房时间。这里面有很多情况,譬如受这次新冠疫情的影响……而如果实际交房的时候,开发商仍没有取得竣工验收备案表,那么理论上我们可以拿到2笔违约金,研叔作了个图(可以点击图片放大查看)方便大家理解:

别贸然验房收房!先搞清楚《竣工验收备案表》再说!插图(2)

所以有一种说法,没有竣工验收备案表可以收房,只是拿不到交房到取得备案表那段时间的违约金。这种说法也是对的,就是图中的违约金2

请注意,研叔的措辞是理论上。因为现实中合同约定的违约金都很低,譬如万分之一每天。而且还需要打官司去争取才能赢回来。如果你是像研叔这样的上班族,可能根本没有时间、也没有精力去跟开发商耗,最后赢了也就是几千块钱。从性价比来说,似乎低了一些~

某些bug级存在,徐斌律师建议你先收房占房。

他举了个例子,研叔期盼每一个刚需都不要遇到……说:

开发商资金链条断裂,房子盖到一半强行交房,这个时候业主就最好果断先收房——你不占下来,可能就被债主执行走了。占下来之后,就做保全,有钱就退房要钱,有房就占房拿证,无论怎么样先占下来再说。”

别贸然验房收房!先搞清楚《竣工验收备案表》再说!插图(3) 

引用链接

[1] 分析报告: http://www.grandall.com.cn/grandall-research-institute/legal-study/grandall-forum/140826151913.htm
[2] 房产律师徐斌在知乎的回答: https://www.zhihu.com/question/66722677/answer/245332578

 

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